Les REITs (Real Estate Investment Trusts) est l’une des meilleures alternatives pour investir dans l’immobilier à partir d’un capital de départ modeste. Elles peuvent vous offrir des dividendes moyennant des rendements élevés, des revenus régulièrement en croissance, et une exposition à de nombreux types de propriété sans les tracas liés à la détention directe d’un bien locatif.
Pour ces raisons, les REITs peuvent se révéler être attrayant pour des investisseurs de long terme. Pourquoi pas vous y intéresser. Rien qu’aux États-Unis, elles sont au nombre de 223 au 31 décembre 2022 selon Nareit. En plus de l’Europe et l’Asie, il en existe une pléiade.
Avant de vous donner toutes les informations que vous avez besoin pour investir dans les REITs immobiliers, voici quelques pièces à conviction que c’est un placement qui trouve chaussure à votre pied pour préparer votre retraite.
En incluant les dividendes, les REITs dégagent une performance moyenne de 11,2 % de 1972 à 2022 et supérieure que les 10,48 % du S&P 500 dividendes réinvestis sur la même période.
| All Equity REITs Total Return | S&P 500 Total Return | |
| 2022 | -24,95 % | -18,1 % |
| 5 ans | 5,13 % | 12,79 % |
| 10 ans | 8,19 % | 13,99 % |
| 15 ans | 5,09 % | 9,56 % |
| 20 ans | 9,14 % | 6,61 % |
| 30 ans | 9,94 % | 10,23 % |
| 1972-2022 | 11,1 % | 10,48 % |
Cerise sur le gâteau. Le rendement moyen du dividende du FTSE NAREIT All Equity REITs au 31 décembre 2022 était à 3,97 %. Ce qui est supérieur au 1,71 % de l’ensemble des actions du S&P 500 à la même période.
Le fait que les REITs sont cotées en Bourse, possède l’avantage de la liquidité. Par rapport à l’investissement immobilier en direct, vous pouvez acheter ou les vendre à n’importe quel moment.
Contrairement à la majorité des entreprises cotées, leur statut fiscal incite à la transparence au niveau de la politique du dividende et de la communication financière.
Si vous prenez un peu de recul, investir dans les foncières cotées permet de voir la Bourse autrement. C’est un secteur à part. Vous partez sur un nouvel état d’esprit avec la perspective de toucher des revenus récurrents sans vous soucier en permanence de leurs variations de leurs cours de Bourse.
Pour preuve, les REITs ont traversé avec succès les différentes crises boursières. Sur la période 1972-2022, vous constatez sur le graphique qu’elles ont connu 11 années de performances dans le rouge.
Maintenant, vous avez compris qu’elles peuvent contribuer à la construction de votre retraite. Un mode d’emploi serait la bienvenue. Il pourrait vous faire prendre conscience qu’il existe de meilleures façons d’investir dans l’immobilier sans pomper votre capital.
Les REITs, c’est quoi ?
Fondée en 1960 aux États-Unis, ce sont des sociétés qui investissent, gèrent et entretiennent des biens immobiliers. Elles se rémunèrent en mettant en location leurs biens immobiliers avec pour objectif de créer de la valeur sur le long terme et d’en acheter d’autres pour gagner des parts de marché.
Elles possèdent un régime fiscal privilégié qui leur oblige de distribuer 90 % de leurs bénéfices en dividendes aux actionnaires. C’est pour cette raison que les REITs sont considérées comme des actions à haut rendement.
L’équivalent en France voit le jour en 2003 sous l’appellation « SIIC » (Société d’Investissement Immobilier Cotées).
>> Vous voulez être guidé dans vos premiers investissements immobiliers en Bourse. Faites vos premiers pas avec The Intelligent REIT Investor : How to Build Wealth With Real Estate Investment Trusts de Brad Thomas.
Pourquoi investir dans les REITs immobiliers
Curieusement, dans un pays qui jure par l’immobilier, les REITs restent méconnues et mal comprises des investisseurs particuliers.
Le fait qu’elles soient cotées en Bourse peut être probablement un frein. D’un autre côté, c’est une excuse trop réductrice à mon goût. Le prétexte des aléas financiers ne tient pas la route sur la durée.
Peut-être qu’il vous faut plus pour convaincre de mettre une petite pierre au-delà des performances historiques passées.
Un meilleur rendement que celui du S&P 500
Imaginez que je lise dans vos pensées à distance. Je fais le pari que vous allez vous jeter comme des morts de faim en raison de l’attractivité du rendement du dividende.
Investir dans les REITs immobiliers rapporte près de 4 % fin décembre 2022. Au moment où l’on parle, c’est encore mieux que celui du S&P 500. En plus, vous pouvez trouver du qualitatif si vous sélectionnez les meilleures de la classe.
Une arme contre l’inflation
Lorsque l’inflation se manifestera (ce qui est le cas depuis avril 2021), dites adieu à vos contrats d’assurance-vie en euros bourrés d’obligations d’États. Mais ne vous inquiétez pas. La loi Sapin va vous culbuter. Vous aurez une pensée pour Simone Wapler des Publications Agora du style « Je vous l’avais bien dit ».
Sachez que la quasi-majorité des professionnels de la finance en place n’ont jamais vécu un marché baissier sur les obligations.
Vous allez me dire que les banques centrales ne peuvent pas se permettre d’avoir un krach obligataire. Dans un premier temps, il se peut qu’elles préservent le marché obligataire. Pourquoi ?
Primo, les États sont surendettés et leur train de vie va en pâtir. Deuzio, le système de sécurité sociale partira en vrille. Tertio, attendez-vous à une crise du système des retraites. Évidemment, cela risque de créer des tensions sociales.
Malheureusement dans un second temps, les banques centrales se rendront compte des conséquences désastreuses de leurs politiques monétaires. Elles verront que c’est insoutenable. Au final, elles laisseront filer l’inflation pour détruire les dettes en jouant façon Paul Wolcker.
Les années 1970 et le début des années 1980 ont été marquées par la remontada de l’inflation. Ce qui peut vous surprendre, c’est qu’il valait mieux acheter des REITs à cette époque.
Ce n’est pas un mensonge. La preuve en images.
Comme vous le voyez, les REITs surnageaient largement l’inflation (US CPI en rouge). Au contraire, vous aviez plus particulièrement chaud aux fesses avec les obligations d’États (Govt bonds) pendant les années 1970.
La liquidité et la transparence des résultats financiers
C’est bien beau d’acheter un bien locatif en direct pour générer des revenus. Mais il se peut à l’occasion que vous le vendez pour diverses raisons.
Selon l’endroit où vous l’avez acheté, ayez à l’esprit que le délai pour trouver un acheteur peut s’éterniser. Bref, l’immobilier en direct n’est pas liquide.
En investissant dans les REITs immobiliers, vous n’aurez pas ces inconvénients. Dans des conditions normales sur les marchés financiers, vous pouvez les acheter et revendre à n’importe quel moment.
Vous avez en prime la transparence. En effet, elles sont dans l’obligation de publier à chaque trimestre leurs résultats financiers. Ce qui est génial avec ces entreprises, c’est que leurs rapports financiers vous donnent des indications si elles sont surcotées ou décotées par rapport à la valeur de leur patrimoine.
Une diversification à votre portefeuille boursier
L’immobilier coté est un secteur très à part en Bourse. Mettre des REITs dans un portefeuille composé d’actions de belle qualité comme Air Liquide, Johnson & Johnson ou Coca-Cola serait un bon compromis entre augmentation du capital et génération de revenus.
Les REITs par type de propriété
En investissant dans l’immobilier coté, vous allez vous rendre compte qu’il y a des gisements d’opportunités. De plus, vous avez la possibilité de vous diversifier à l’intérieur de ce secteur.
Il existe plusieurs types de propriété :
- Bureau
- Centre commercial/Commerce
- Industrie
- Habitation
- Hôtel/Centre de villégiature
- Maison de santé
- Infrastructure
- Entrepôt de stockage
- Data Center
- Spécialité
- Mortgage (Prêt hypothécaire)
Chacun a son lot d’avantages ou de risques. À vous de trouver le juste équilibre si vous souhaitez incruster dans votre portefeuille boursier, des REITs. Avec un rendement supérieur à la moyenne des indices boursiers, vous bénéficiez mieux de la puissance des intérêts composés.
Comme j’ai le souci de vous simplifier votre tâche afin d’investir sereinement dans les REITs immobiliers, voici un tableau récapitulatif des avantages-risques de chaque type de propriété. Histoire que vous ayez une base de travail pour dormir sur vos deux oreilles.
| Type de propriété | Avantages | Risques |
| Bureau | Bonne santé du marché de l’emploi Loyers indexés à l’inflation | Développement du coworking Forte sensibilité au cycle économique |
| Commerce | Contrats de location longue durée Loyers indexés à l’inflation Diversification des locataires | Concurrence de l’e-commerce Baisse des dépenses de consommation |
| Industrie | Profil défensif grâce au stockage des produits Résilience du taux de vacance | Baisse des dépenses de consommation Baisse des dépenses d’investissement des entreprises |
| Habitation | Demande souvent stable | Dégradation du marché de l’emploi Surcapacité |
| Hôtel | Diversification d’offre de services Mobilité journalière des prix des chambres Surperformance en période inflationniste | Baisse des dépenses de consommation Baisse des dépenses d’investissement des entreprises Concurrence d’Airbnb |
| Maison de santé | Vieillissement de la population Profil défensif grâce à la politique de sécurité sociale Croissance démographique | Dépendance des décisions politiques Niveau élevé des dettes publiques des États Krach obligataire |
| Infrastructure | ||
| Entrepôt | ||
| Mortgage | Bonne santé du marché de l’emploi Bonne santé du marché immobilier | Remontée violente des taux d’intérêt Chute des taux d’intérêt |
Les critères les plus importants pour analyser les REITs
Comme vous le savez dans tout secteur en Bourse, il y a des bons, des moyens et des cancres. L’immobilier coté n’échappe pas à cette règle à la différence que c’est un secteur spécifique.
Comment vous l’expliquer ?
La vraie raison de placer votre argent dans les REITs est de percevoir des revenus sans vous soucier en permanence de leurs cours de Bourse.
Le dividende avant tout
Le premier critère fondamental qui va grandement compter, est la pérennité du dividende. Ce qui pourrait arriver de pire pour une REIT est la réduction ou suppression pure et simple du dividende. Par conséquent, cela causerait l’effondrement de son cours de Bourse.
Le fait que les REITs distribuent environ 90 % de leurs bénéfices en dividendes, les incite à être rigoureuses sur leur bilan financier.
Là où le bât blesse est que les méthodes traditionnelles pour analyser la pérennité du dividende n’est pas un excellent moyen de savoir si la foncière cotée sera en mesure de rémunérer ses actionnaires.
Comme pour toute action cotée en Bourse, commencez par regarder l’évolution du dividende sur une période minimum de 5 ans ou idéalement sur une décennie entière.
Le payout ratio sera inutile à cause de leur statut fiscal. Sans trop aller dans les détails comptables, une société cotée en Bourse doit inclure des amortissements, dépréciations et éventuellement des provisions dans le calcul des bénéfices.
Dans le cas d’une REIT, disons que l’actif immobilier a tendance à s’apprécier plutôt qu’à se déprécier dans le temps. Les normes comptables en vigueur ne sont pas adaptées pour évaluer la couverture du dividende à moyen-long terme.
Bref, je vous conseille vivement d’analyser le dividende d’un REIT par le FFO (Funds From Operations) ou l’équivalent du cash flow ou flux de trésorerie opérationnel. Pour cela, vous utiliserez le FFO payout ratio.
FFO payout ratio = Dividende par action / FFO par action
Pour les REITs du vieux Continent malgré les recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association), ce serait bien de vous inspirer de ce qui est fait aux États-Unis et au Canada. Effectivement, cela vous demandera un peu de gymnastique pour les calculs des ratios financiers.
N’oubliez pas la dette !
Voir des REITs avec une rentabilité moyenne supérieur à 10 % est un exploit. Pourquoi ?
Parce que ce sont des entreprises qui mobilisent beaucoup de capitaux pour générer des bénéfices et valoriser leurs actifs immobiliers. Vous avez souvent tendance à oublier que l’immobilier ça s’entretient.
Point rassurant. Vous n’avez pas besoin d’avoir les yeux rivés sur leur rentabilité. Par contre, souciez-vous de leur capacité à rembourser leurs dettes. Après la pérennité du dividende, c’est le second critère fondamental que vous devez filtrer grâce à deux ratios financiers : Dette/EBITDA et EBIT/Intérêts de la dette.
Autre point à surveiller sur la santé financière d’une REIT. Informez-vous sur sa notation financière. Meilleure elle est, mieux la REIT pourra accéder aisément aux financements sur les marchés financiers.
Pour celles ou ceux qui s’inquiètent de la remontée des taux d’intérêts, des milliers de rapports précisent que les REITs favorisent l’endettement à taux fixe sur de longues maturités.
L’actif net réévalué
L’actif net réévalué est le critère le plus simple à analyser. Il estime la valeur intrinsèque des biens immobiliers. Pour l’investisseur particulier ou professionnel, cela lui permet de savoir s’il y a une présence de décote ou de surcote du cours de la société immobilière.
Les REITs européens vous la donnent dans leurs rapports financiers ou communiqués de presse sous le sigle « ANR EPRA ». Par contre aux États-Unis, c’est la croissance du FFO ou AFFO qui prédomine.
Vous allez tout simplement vous dire que c’est une opportunité si le REIT est décotée par rapport à son actif net réévalué. Certaines légendes de la finance pensent que la décote érode la valeur de l’actif bien plus que vous le pensiez.
Pour éviter la « value trap », vous devez chercher les raisons de la décote. Si elles sont liées aux fondamentaux de la société elle-même, mieux passez votre chemin. Dans le cas contraire et sans être prétentieux, c’est à cause des aléas boursiers qui traduisent le manque compréhension des acteurs de marché sur ce secteur.
Diversification géographique et portefeuille de locataires
Pour accroitre sa valeur, la plupart des REITs diversifient géographiquement leur portefeuille immobilier, mais aussi leurs choix de locataires en faisant sorte de ne pas dépendre d’un secteur d’activité. Dans le cas des REITs de bureau, de commerce, de l’industrie, la diversification demeure essentielle afin de réduire le risque d’impayés.
Les questions à vous poser au sujet de ce critère qualitatif sont respectivement : Quelle est la répartition géographique du portefeuille immobilier ? Quels sont les locataires qui concentrent le plus de revenus ? Quels sont les secteurs les plus exposés ?
Taux d’occupation
Pour s’assurer que la REIT collecte régulièrement les loyers tous les mois et évite d’avoir des trous dans son compte, ayez un œil sur le taux d’occupation. Veillez à ce qu’il soit supérieur à 90 %. À titre d’information, le taux moyen d’occupation des REITs faisant partie du S&P 500 s’élève à 94,2 % en 2022.
Où acheter des REITs – Foncières cotées ?
Saxo Banque est l’un des principaux courtiers en ligne en France qui vous offre la possibilité d’investir sur de nombreux marchés internationaux en Europe, Amérique du Nord et en Asie. Depuis le 15 janvier 2024, Saxo Banque vient de baisser les tarifs de la plupart de ses produits financiers.
Sur les actions américaines, vous pouvez maintenant investir à partir de 1$ contre 8$ l’année dernière. En Europe, certains frais de courtage ont baissé de 75 % sur les actions allemandes, finlandaises ou italiennes. Pour les actions françaises, ce sera à partir de 2€ minimum quel que soit le montant.
Saxo propose un programme de parrainage en vous offrant 500€ de frais de courtage offert sous certaines conditions. Pour profiter du bonus, vous pouvez vous inscrire en cliquant sur ce lien.
Les REITs, un secteur idéal pour les investisseurs particuliers qui débutent en Bourse
L’immobilier ça vous parle entre proches, amis ou collègues de travail. Sans vous rendre compte, une grande partie de vos conversations tournent autour de cette thématique. Là où je veux en venir, c’est que l’immobilier est un baromètre important de l’économie réelle.
Investir dans les REITs immobiliers est une piste d’investissement à explorer sans avoir peur des fluctuations boursières. C’est accessible avec un capital raisonnable en vous contentant de régler uniquement les frais de courtage.
Vous investissez indirectement sur quelque chose tangible pour toucher régulièrement des dividendes sans piocher dans votre capital avec de l’effet de levier. Le tout avec une transparence financière.
En direct via un bien locatif, vous devez passer par plusieurs intermédiaires en plus des impôts locaux qui sont des coûts irrécupérables. Le temps d’amortir risque de prendre plusieurs années.
Voilà pour ce guide qui vous aidera à mettre éventuellement dans la pierre d’une autre façon. Si cela ne vous suffit pas, je vous montrerais prochainement comment analyser et sélectionner efficacement les REITs.
